Jak urządzisz, tak wynajmiesz.

8 formuł na aranżację wnętrza pod najem

Poradnik

Przemiana mieszkania ze stanu deweloperskiego albo ze stanu wtórnego podupadłego;) w lokum, które będzie można łatwo i opłacalnie wynająć – nie jest sztuką prostą, szybką ani przyjemną, za to daje dużo satysfakcji. Wiadomo, że najbardziej na koszty wpływa wielkość mieszkania, ale wysokość poniesionych wydatków ostatecznie zależy od konieczności remontu łazienki, wymiany podłogi czy instalacji elektrycznej. Jak urządzać mieszkanie na wynajem, by znaleźć nabywców i nie przepłacić za inwestycję?

W przypadku mieszkania zakupionego na wynajem, kluczowa jest optymalizacja trzech czynników: kosztu, czasu realizacji oraz jakości wykonania. Od tego zależy, czy zaczniesz zarabiać już po miesiącu, czy przez kolejny kwartał będziesz dokładać do interesu opłatę za czynsz, ratę kredytu i utraconą korzyść - przez wciąż niewynajęte lokum. Twój przychód będzie zależał także od tego, czy wyposażenie wytrzyma napływ kolejnych najemców, czy też trzeba będzie wymieniać armaturę lub krzesła szybciej niż przewidywałeś. Powodzenie całego przedsięwzięcia zależy zatem od tego, czy standard wykończenia dopasujesz do celowanego odbiorcy. Jeśli mają być nimi studenci, to nie ma potrzeby przesadnie cyzelować jakości, wystarczy, by mieszkanie było schludne, funkcjonalne, w pełni umeblowane oraz łatwe do odnawiania/odświeżania po każdym wynajmie. Jeśli planujesz wynajem dla osób pracujących albo par/rodzin - postaw na ascetyczne wnętrze z podstawowym umeblowaniem, bo ludzie na dorobku gromadzą już swoje sprzęty, potrzebują mieć przestrzeń, gdzie będą mogli zainstalować się ze swoim stołem czy fotelem, a i w trakcie wynajmu pewnie przybędzie im dóbr materialnych.

Jakie założenia przyjąć, by urządzenie mieszkania na wynajem poszło sprawnie i bez nadwyrężania budżetu?

1. Wybierz neutralny schemat aranżacji

Własne upodobania wnętrzarskie zastosuj o tyle, o ile nie wykraczają one poza normę stylu skandynawskiego. Oryginalne rozwiązania typu przerabianie starej wanny na sofę, robienie z beczki szafki pod zlew czy malowanie sufitu na zielono - wypróbuj u siebie w domu, a w mieszkaniu na wynajem skup się na tym, by ostateczny efekt był uniwersalny. Wtedy więcej osób będzie w stanie odnaleźć się w przestrzeni, gdzie nie brakuje miejsca na ich własne pomysły aranżacyjne. To istotne kryterium mieszkania na wynajem, bo pozwala w tymczasowym wnętrzu poczuć się jak u siebie. Z taka ofertą lokalową zwiększysz grupę odbiorców, a tym samym szybciej znajdziesz lokatora.

 

2. Zastanów się, komu chcesz wynająć lokum

Masz kawalerkę w sam raz dla singla czy może będzie wystarczająca również dla pary? Metraż Twojej nieruchomości pozwala podzielić ją na stancje dla studentów? 
A może zamiast wynajmować  mieszkanie paczce przyjaciół wolisz, by dzierżawiła je młoda rodzina? Określ potencjał swojego mieszkania i przemyśl, w jakich najemców możesz celować. Od tego zależy to, ile będziesz musiał włożyć środków w standard wykończenia. Jednak warto upewnić się, czy aranżaowanie wnętrz na wynajem w wersji na bogato będzie trafionym pomysłem. Na drogie kawalerki trudniej znaleźć klienta, a tym bardziej utrzymać płynność wynajmu. 
Z tymczasowego mieszkania częściej korzystają średniozamożni klienci, a ich rotacja nie stanowi problemu dla właściciela – w średnim przedziale cenowym dość szybko znajdują się kolejni najemcy.

Planując zarabianie na wynajmie lokalu, rozważ wynajem na pokoje, ale wtedy przy kalkulacjach zwróć uwagę na wysokość pomieszczeń. W kamienicach, gdzie są duże otwarte powierzchnie, można je z powodzeniem podzielić na mniejsze moduły.
Pomysł wydaje się dobry, ale by upewnić się o jego opłacalności, trzeba obliczyć dodatkowy koszt ścianek g-k i malowania wszystkich postawionych ścian, a także wstawienia ościeżnic i drzwi do każdego wydzielonego w ten sposób pokoju. Poza tym, na osobne kwatery dla niezależnych lokatorów trzeba przeznaczyć kilka kompletów wyposażenia, by każdy z nich miał komfortową sypialnię i osobistą przestrzeń.W związku z takimi zmianami aranżacyjnymi trzeba mieszkanie bardzo dobrze zaplanować – łącznie z przeróbkami elektryki i hydrauliki. Zazwyczaj jednak opłaca się dzielić duże lokum, aby zwiększyć dochód z najmu.

3. Im mniej, tym lepiej

Mieszkania na wynajem zwykle podlegają intensywnej eksploatacji. Niemal każdy sprzęt i mebel będzie wymagał wymiany lub naprawy, dlatego urządzanie zacznij od redukcji wyposażenia do niezbędnego minimum: w sypialni wystarczy łóżko, mały regał i coś do przechowywania ubrań, w salonie stolik, kilka krzeseł i kanapa. 

 

Jednakże minimalizm, by był atrakcyjny dla przyszłych użytkowników wnętrza, nie może być zbyt surowy. Wrażenie ciepła i przytulności jest znaczące w wyborze miejsca do zamieszkania, dlatego małą liczbę sprzętów uzupełni kolor: wprowadzony w kilku odcieniach – zbuduje głębię i stworzy klimat, jako mocny akcent – skontrapunktuje ascetyczne wnętrze, doda mu energii, ale go nią nie przeładuje. Bezpiecznie dla aranżacji jest, gdy kolor występuje w tekstyliach oraz w dodatkach, np. na kubikach zamontowanych do ściany. Funkcjonalność regału połączona z walorami dekoracyjnymi – idealnie spełniają kryteria kompaktowości.

4. Postaw na uniwersalną biel

Biel na ścianach to zawsze efekt świeżości i przestronności: dobrze rozprowadza dzienne światło we wnętrzu i świetnie prezentuje się na zdjęciach ofertowych. Ujednolicone tło zostawia najemcom pole do ich własnych działań – do bieli łatwiej dobiera się dekoracje, akcesoria. Nie bez znaczenia jest też fakt, że biała farba jest najtańszą opcją na pokrycie ścian i wyprowadzenie wnętrza do stanu, który bez skrępowania można zaprezentować podczas oględzin.

Kolor biały skutecznie neutralizuje niechciane fragmenty wnętrza – a to przyda fasonu shabby chic siermiężnej boazerii, a to ocali niejedną komodę, której czas świetności przypadał na lata gierkowskiej koniunktury. Tym sposobem małe pomieszczenia można umeblować używanymi szafkami, niekiedy sporych rozmiarów, a i tak wtapiając się w tło, nie zaburzają proporcji wnętrza i jego przyjemnego odbioru.

5. Równe ściany, estetyczna podłoga i bezpieczne instalacje

Parametry jakości w mieszkaniu na wynajem decydują o tym, jakich klientów przyciągniesz. Gładkie, wyszpachlowane ściany i sufity, pokryte dobrym gruntem, wycyklinowana podłoga, wymieniona elektryka pociągają za sobą większe wydatki, ale przecież zwrócą Ci się w czynszu - adekwatnym do oferowanego standardu. Odpowiednio wyceniona jakość przyciągnie Ci lokatorów, z jakimi sam chciałbyś mieszkać, a zniechęci kandydatów, szukających najtańszego lokum. Tym samym wyeliminujesz jako potencjalnych najemców osoby, co do których uczciwości czy dbałości o cudze mienie mógłbyś mieć wątpliwości.

Przygotowując podłogę, unikaj wykładzin i nieestetycznego gumoleum. Wymiana paneli jest znacznie lepszym, wygodniejszym w użytkowaniu i trwalszym rozwiązaniem niż kładzenie wykładziny, a ceny obu rozwiązań są porównywalne. Możesz dodać mały, ale ładny dywan – ważne, by nie zdominował przestrzeni, a deseniem nawiązywał do innych dekoracji.  W przedpokoju warto zastosować płytki, a w kuchni i łazience – kafelki (o moich propozycjach przeczytasz tu).

 

Jeśli zamierzasz przeprowadzić generalny remont, to nieunikniona będzie wymiana starych przewodów i rur, które często są źródłem wielu usterek. Nie będziesz tracić czasu, nerwów i pieniądzy na naprawy, jeśli zatroszczysz się o sprawne instalacje już  na etapie przygotowania mieszkania do wynajmu. Kompleksowy remont to także szansa na wyeliminowanie także poważniejszych zagrożeń – zalań i pożarów, które mogłyby być spowodowane zaniedbaniem norm BHP. Przede wszystkim jednak to warunek codziennego bezpieczeństwa lokatorów. Dlatego instalację aluminiową warto wymienić na miedzianą, bo mimo sprawnej dotąd eksploatacji, jest ryzyko przepalania się przewodów. Kuchenka gazowa niech ma zabezpieczenie p-wypływowe, by w razie zgaszenia płomienia gaz przestawał się ulatniać. I choć płyty grzewcze są bardziej estetyczne, łatwiejsze w montażu i teoretycznie bezpieczniejsze w użytkowaniu, to jednak koszty jej używania są sporo wyższe niż kuchenki gazowej. Dlatego na płytę warto zdecydować się tylko w jednym przypadku: gdy planujesz zmianę położenia kuchni – wtedy wyeliminujesz konieczność przeciągania instalacji gazowej i związanych z tym procedur.

6. Sprawne sprzęty, sprytne triki

Kuchnia

Większość najemców zwraca uwagę przede wszystkim na stan oraz wyposażenie kuchni i łazienki. Przygotowując remont i aranżację mieszkania pod wynajem, najwięcej pieniędzy warto zainwestować właśnie w te dwa pomieszczenia. Bez zarzutu muszą działać urządzenia AGD - kuchenka, piekarnik, okap, czajnik, lodówka, żelazko, odkurzacz, pralka, telewizor czy zmywarka. Zawsze dbaj o dobre oświetlenie – odgrywa dużą rolę w  prezentowaniu mieszkania, dlatego nie żałuj na  dodatkowe oświetlenie blatów w kuchni czy kinkiety - sprawią, że pomieszczenia będą wydawać się większa i bardziej przyjazne. Więcej o oświetleniu dowiesz się z tego wpisu.

Meble kuchenne to ten typ wyposażenia, który może kosztować od 500zł i nie mieć górnego limitu. Jeżeli architektura mieszkania nie zmusza Cię do stosowania zabudowy na wymiar, to w przypadku mieszkań inwestycyjnych bardziej opłacalne są moduły - są tanie, proste, powtarzalne i łatwe w wymianie. 
Kuchnia składa się z kilku gotowych typów szafek, a w razie potrzeby uda się szybko wymienić zniszczone elementy składowe. Meble kuchenne, jeśli są w dobrym stanie, można pomalować farbami do drewna, zmienić uchwyty, gałki i w ten sposób przeprowadzona renowacja także będzie łaskawa dla portfela, a dla najemcy zadowalająca. Podobnie da się potraktować płytki w kuchni lub w łazience – malowanie ich farbą epoksydową lub nawet emalią ftalową zapewnia budżetowe odświeżenie, które przetrwa kilka lat.

Łazienka

Płytki – jak wspomniałam – mogą być przemalowane i to zwykle wysatrcza za lifting pomieszczenia. Ale jeśli zastane materiały są uszkodzone i trzeba je wymienić, to polecam rozglądać się za kolekcjami do 80-90 zł/m2. Jakościowo nie różnią się niczym od tych za 400 zł (uwaga na II gatunek płytek i kalibracje - tego nie kupujemy, chyba że do altanki na działce). Różni je szeroko pojęty design, nietypowa wielkość i kraj pochodzenia. Śmiało wybieraj wśród polskich producentów, lecz nie oglądaj się na dekory – mozaika, płytka z kwiatkiem lub wzorkiem - liczona jest zazwyczaj za sztukę, więc ostateczny koszt zakupu kafli i modernizacji wnętrza może się nie zgadzać z ceną najmu i z założonym zyskiem.

Sanitariaty i armatura - wanna jest zazwyczaj tańsza niż prysznic z brodzikiem, a baterie naścienne mają dużo niższą cenę niż podtynkowe – to pierwsza wskazówka aranżacyjna. Na elementach konstrukcyjnych jednak nie oszczędzaj – czyli na stelażu do podwieszanego sedesu czy na armaturze. Jeśli już szukasz oszczędności, to wybieraj polskich producentów. Wc KOŁA nie różni się pod względem użytkowania od swoich niemieckich odpowiedników, a cenowo wychodzi naprawdę konkurencyjnie. Celuj w minimalistyczną aranżację, estetyczne (ale nie kosztowne i wzorzyste!) kafelki w stonowanych kolorach i trwałą armaturę.

Basicform – projekt łazienki mieszkania na wynajem

7. Mieszkanie to nie przechowalnia

Stare, odrapane stoliki, ogromne meblościanki, wzorzyste "gobeliny" z poprzedniej epoki, zakurzone telewizory - to wszystko można znaleźć w wielu mieszkaniach na wynajem, których właściciele mają niezrozumiałe przekonanie, że wynajmowane wnętrze – mimo obecności lokatorów – nadal jest ich magazynem. Tymczasem, by dobrze zarabiać na wynajmie, nie możesz traktować najemcy jedynie jako źródła pieniędzy, ale jak człowieka, który potrzebuje funkcjonalnych i estetycznych warunków lokalowych, zupelnie tak, jak Ty. Uwolnij mieszkanie od wszelkich nieprzydatnych gratów, a podwyższysz jego wartość i szybciej znajdziesz chętnych na długoterminowy najem.

8. Zadbaj o dodatki

Na koniec coś, co uwielbiają zwłaszcza kobiety – tekstylia i dodatki.
Będą upiększać, dekorować, stylizować, by jak najwięcej osób przekonało się, ile zmysłowej przyjemności może dostarczyć przebywanie w przestrzeni, która jest zoptymalizowana pod kątem koloru, faktury i funkcji. Basicform przekonywał o tym, podnosząc temat home stagingu, który okazuje się mieć decydujący wpływ na nie tylko na sprzedaż mieszkania, ale i na wynajem. Do przyjemnej puenty o rezultatach umiejętnej dekoracji wnętrza poprowadzi Cię link do obszernej relacji z usługi home staging made by Basicform.

 

Tagi: wystrój aranżacja tricki rynek wtórny podłoga stan deweloperski mieszkanie na wynajem remont optymalizacja remontu uniwersalne wnętrze wynajmem mieszkania